Antes de comprar, o Método Cisne decide a saída: vender depois da obra ou arrendar. Cada uma tem a sua conta, e é essa conta que diz se o negócio faz sentido.
Para arrendar: a rentabilidade bruta
Rentabilidade bruta = renda anual ÷ preço de compra.
Exemplo ilustrativo, para perceber a conta. Não é um valor de referência nem uma previsão.
Bruto não é líquido
A rentabilidade bruta é só o ponto de partida. À renda tens de tirar:
- IMI e condomínio, que se pagam mesmo com o imóvel vazio ou em obra;
- seguros e manutenção;
- os meses sem inquilino;
- os impostos sobre as rendas.
E ao preço de compra tens de juntar o IMT, o imposto do selo, a escritura e a obra. A diferença entre bruto e líquido pode ser grande, e é ela que decide se o negócio paga as contas. Para os impostos da compra, vê as tabelas de IMT de 2026.
Para vender: a margem da operação
Margem da operação = venda − (compra + obra + custos).
É o que sobra depois de pagar tudo. Divide-a pelo capital que puseste para veres o retorno sobre o teu dinheiro. Nos custos entram os impostos da compra, a escritura e os registos, a mediação na venda e o custo do tempo.
Na prática, o Método Cisne faz esta conta ao contrário: parte do valor de venda e da margem que quer ganhar para chegar ao preço máximo de compra. É a conta de trás para a frente.
Erros comuns
| Erro | Porque é um problema |
|---|---|
| Confundir bruto com líquido | A diferença pode ser grande e é ela que decide se o negócio paga as contas. |
| Ignorar custos fixos | Condomínio e IMI pagam-se mesmo com o imóvel vazio ou em obra. |
| Esquecer o prazo | Cada mês a mais de obra ou de venda come margem. |
Cria uma folha com estas duas fórmulas e usa-a em todas as oportunidades que analisares.
A fiscalidade das rendas e das mais-valias depende do teu caso (particular ou empresa, englobamento, reinvestimento). Confirma sempre com um contabilista.