A conta de trás para a frente é a ferramenta central do Método Cisne. Responde a uma única pergunta, antes de qualquer proposta: quanto posso pagar por este imóvel?
A fórmula
Oferta máxima = valor de venda depois da obra − obra − impostos e custos − margem que queres ganhar.
Um exemplo
Exemplo com valores ilustrativos, o mesmo da calculadora do site. Os impostos dependem do teu caso: confirma com um profissional.
Se o vendedor pede 120 000 € por este imóvel, a conta já respondeu: a esse preço, não há negócio. Podes negociar, mas sabes exatamente onde está o teu limite.
Passo 1: o valor final
Tudo começa no valor do imóvel depois da obra, pronto e bem apresentado. É esse número que manda em tudo o resto, e por isso tem de vir de comparáveis reais e não de otimismo:
- Mesma zona, de preferência na mesma rua ou a poucos minutos a pé.
- Mesma tipologia e área parecida.
- Imóveis renovados, não os que estão para obras.
- Preço de venda real sempre que possível, não só o preço pedido.
- Três a cinco referências; calcula o preço por m² de cada uma e usa a mediana, não a mais alta.
Mais detalhe no guia sobre como avaliar uma casa para remodelar.
Passo 2: a obra, com folga
Orçamenta a obra com folga, nunca no limite. A obra quase sempre custa mais do que o previsto, e o prazo também conta: cada mês a mais de obra é custo.
Passo 3: impostos e custos
Inclui todos os custos de compra e de venda: IMT, imposto do selo, escritura e registos, mediação. São eles que transformam um bom negócio num negócio médio. Vê as tabelas de IMT de 2026.
Passo 4: a tua margem
Define a margem que queres ganhar antes de negociar, nunca durante. Se a defines a meio da conversa, acabas a ajustá-la ao preço que o vendedor quer.
Como usar a conta na negociação
- A oferta máxima é um teto, não um alvo. Começa abaixo e negoceia a partir daí.
- Mostra ao vendedor como chegaste ao valor: o preço de venda na zona, a obra e os custos. Números em cima da mesa ajudam a negociar.
- Se o preço pedido está acima da tua oferta máxima e o vendedor não desce, passa ao seguinte.
Pega no último imóvel que viste e faz a conta de trás para a frente. Compara a oferta máxima com o preço pedido.