Quem compra um imóvel em Portugal paga, antes ou no dia da escritura, o IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) e o imposto do selo sobre a aquisição. Juntos podem somar vários milhares de euros, e por isso têm de entrar na conta antes de fazeres qualquer proposta.
Sobre que valor se calcula
Os dois impostos calculam-se sobre o maior de dois valores: o preço que está no contrato ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, que aparece na caderneta predial. Na maioria das compras é o preço, mas num imóvel comprado muito abaixo do VPT é o VPT que conta.
Imposto do selo: 0,8 %
O imposto do selo na compra é simples: 0,8 % do valor (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1). Num imóvel de 150 000 € são 1 200 €.
IMT: taxa marginal menos uma parcela a abater
O IMT da habitação funciona por escalões. Vês em que escalão cai o valor, multiplicas pela taxa desse escalão e tiras a parcela a abater. Nos dois últimos escalões a taxa é única: aplica-se ao valor todo e não há nada a abater.
A tabela depende de duas coisas: se o imóvel vai ser a tua habitação própria e permanente (HPP) ou não, e se fica no continente ou nas regiões autónomas. Quem compra para remodelar e vender, ou para arrendar, usa a tabela de outra habitação.
Continente: habitação própria e permanente
| Valor até | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| 106 346 € | 0 % | 0 € |
| 145 470 € | 2 % | 2 126,92 € |
| 198 347 € | 5 % | 6 491,02 € |
| 330 539 € | 7 % | 10 457,96 € |
| 660 982 € | 8 % | 13 763,35 € |
| 1 150 853 € | 6 % (taxa única) | — |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5 % (taxa única) | — |
Continente: outra habitação (secundária, para arrendar ou para revenda)
| Valor até | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| 106 346 € | 1 % | 0 € |
| 145 470 € | 2 % | 1 063,46 € |
| 198 347 € | 5 % | 5 427,56 € |
| 330 539 € | 7 % | 9 394,50 € |
| 633 931 € | 8 % | 12 699,89 € |
| 1 150 853 € | 6 % (taxa única) | — |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5 % (taxa única) | — |
Açores e Madeira
As taxas são as mesmas, mas os limites dos escalões são mais altos. Na habitação própria e permanente, por exemplo, não há IMT até 132 933 €, e a taxa única de 7,5 % só se aplica acima de 1 438 566 €. Na outra habitação, o primeiro escalão (1 %) vai até 132 933 €.
Outros imóveis
- Outros prédios urbanos (por exemplo, lojas e escritórios): 6,5 % sobre o valor.
- Prédios rústicos: 5 %.
Exemplos passo a passo
Casa para morar, 150 000 €, no continente
O mesmo imóvel, comprado para remodelar e vender
São mais 1 063,46 € do que na compra para habitação própria. Num negócio de remodelação esta diferença conta, e é por isso que os impostos entram na conta antes da proposta e não depois.
IMT Jovem
Existe um regime para jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente, com isenção de IMT até 330 539 € no continente (413 174 € nas regiões autónomas) e taxa reduzida no escalão seguinte. Há condições a cumprir: confirma-as no Portal das Finanças ou com um contabilista antes de contares com a isenção.
Outros custos da compra
Além do IMT e do imposto do selo, conta com a escritura e os registos, e com a comissão da imobiliária se fores tu a pagá-la. Num negócio para revenda, junta ainda os custos da venda. Tudo isto entra na conta de trás para a frente, que diz quanto podes pagar pelo imóvel.
Pega no preço do imóvel que estás a ver, escolhe a tabela certa (para morar ou não) e calcula o IMT e o imposto do selo. Soma os dois ao preço antes de decidir quanto ofereces.
As tabelas mudam todos os anos com o Orçamento do Estado. Este guia usa as tabelas em vigor em 2026 (Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária). Isenções e casos especiais dependem da tua situação: confirma com um contabilista.