O custo do tempo: a parcela que falta em quase todas as contas

Quando alguém nos mostra a conta de um negócio, quase sempre lá estão a compra, a obra e os impostos. Quase nunca lá está o tempo. E o tempo custa dinheiro: enquanto a obra decorre e o imóvel não se vende nem se arrenda, há despesas a sair todos os meses e capital parado que podia estar noutro sítio.

O que custa cada mês a mais

• Crédito: a prestação, se compraste com financiamento;
• IMI e condomínio: pagam-se com o imóvel vazio ou em obra;
• Seguros: do imóvel e, se houver, do crédito;
• Consumos: luz e água durante a obra e as visitas;
• O teu capital parado: o dinheiro que está no negócio não está a render noutro lado.

Um exemplo para perceber a ordem de grandeza

Exemplo ilustrativo, para perceber a conta. Os valores do teu caso dependem do imóvel, do crédito e do concelho.

Seis meses de atraso podem levar uma fatia importante da margem de uma operação pequena. Por isso o prazo não é um pormenor: é uma parcela da conta, como a obra.

Um caso real

No Fofim, uma operação já concluída, o imóvel esteve oito meses no mercado depois da obra. A margem aguentou porque o prazo estava na conta desde o início. Se a conta tivesse sido feita a pensar em vender num mês, a história era outra.

Como pôr o tempo na conta

1. Estima um prazo realista para a obra e para a venda ou o arrendamento, com folga. Na dúvida, pergunta a agentes da zona quanto tempo demoram a vender imóveis parecidos.
2. Soma os custos mensais (crédito, IMI, condomínio, seguros e consumos) e multiplica pelos meses.
3. Junta esse valor aos custos da conta de trás para a frente, antes de chegares à oferta máxima.
4. Testa um atraso: faz a mesma conta com mais três ou quatro meses. Se a margem desaparece, o negócio está demasiado justo.

Decide o plano B antes de comprar

Se o imóvel não se vender até à data que definiste, o que fazes? Baixas o preço até onde? Arrendas? Decide isto antes de assinar, com a cabeça fria. Quem decide durante o atraso decide sob pressão, e é aí que se perde dinheiro.

Um bom negócio não é só o que dá margem. É o que dá margem mesmo que tudo demore mais do que querias. Vê também como fazer a conta de trás para a frente.

Pega na conta do último imóvel que analisaste e acrescenta seis meses de custos. A margem que sobra ainda te deixa confortável?