O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) compromete comprador e vendedor antes da escritura. É nele que ficam o sinal, os prazos e as condições. Um CPCV mal feito pode transformar um bom negócio num problema.
O que confirmar antes de assinar
- Prazos claros: sinal, reforços e data limite da escritura, realistas para o que tens de fazer (financiamento, obra, cedência).
- Condições de resolução: o que acontece se uma das partes não cumprir, e as penalidades.
- Despesas: quem paga o quê, por escrito.
- Situação do imóvel: registo, licenças, ónus e arrendamentos confirmados antes de entregares o sinal.
- Cláusula de cedência de posição, se estiver no teu plano. Tem de estar escrita de forma explícita.
Armadilhas comuns
Pressa na escritura
Um prazo curto demais tira-te tempo para o financiamento, para a obra ou para a cedência.
Cláusulas escondidas
Proibições ou penalidades que só vês quando já assinaste.
Custos ignorados
Honorários, registos e impostos que não entraram na conta. Vê os impostos da compra em 2026.
Cedência de posição
Na cedência de posição, quem assinou o CPCV passa a outro comprador a sua posição no contrato, antes da escritura. Pode fazer sentido quando tens um negócio com desconto real e prazo suficiente para encontrar o comprador. Exige que o contrato o permita de forma explícita e que todas as partes saibam o que está a acontecer.
Numa parceria, o que tem de ficar escrito
Com pouco capital, entrar numa operação de quem já faz pode ser a forma mais segura de começar. Mas tudo tem de estar por escrito:
| Ponto | Porquê |
|---|---|
| Quem traz o quê | Capital, tempo, negócios ou execução, e como se valoriza cada um. |
| Como se decide | Quem tem a última palavra e em que temas. |
| Prestação de contas | Que informação recebes e com que frequência. |
| Saídas | O que acontece se alguém quiser sair antes do fim. |
| Conflitos | Como se resolvem divergências. |
A divisão de resultados depende de cada operação e do que cada parte traz. Formaliza sempre por escrito, com apoio jurídico.
O ponto de decisão
Antes de assinar, confirma as quatro coisas:
- Visita feita, com 8 ou mais em 10 na folha de dez pontos.
- Comparáveis confirmados.
- Conta de trás para a frente com margem.
- Contrato revisto por um advogado.
Se faltar uma destas quatro, ainda não é hora de assinar.
Pede a um advogado um modelo de CPCV que possas adaptar, e uma estimativa de honorários.
Este guia não substitui aconselhamento jurídico. Cada contrato deve ser revisto por um advogado.